区块链作为Web3第三代网络的发展基石，凭借其信息安全透明与不可篡改的特性，结合智能合约技术，实现了从代币（Coin）到资产通证化（Tokenization）的应用飞跃。这一技术为实体资产的数字金融化注入了流动性、真实性、低成本、透明性和共识性，有效连接了传统金融（TradFi）与分布式金融（DeFi），推动了数字经济的证券通证首发上市（STO）和实体资产通证化（RWA-T）的创新发展。
近期，“RWA”话题热度不减，众多以RWA为名的新企业和服务如雨后春笋般涌现，相关活动和商业宣传也异常高调。然而，一个普遍现象是，大多数被引用的案例和模式仅局限于有限的、标榜为国内的“成功”RWA项目。
RWA的核心：通证化（Tokenization）而非仅资产
仔细审视国内诸多RWA服务的宣传内容，几乎都仅强调RWA三个字母中文直译的“现实世界资产”，却忽略了RWA全名RWA-Tokenization中最重要的金融化实践工具：Tokenization通证化。
在传统金融（TradFi）体系下，资产可以通过发行证券、债券、质押等方式获得融资；而RWA则在区块链通证技术的去中心化金融（DeFi）支持下，提供资产确权、资产数字化的全球流通，降低投融资门槛。通过通证技术，资产未来价值得以通过权益拆分的方式，让普通大众参与投融资。
国内RWA项目的三种常见类型
目前，国内诸多RWA宣传描述及引用案例，大致可分为三种类型：
- 外资合法投资国内资产，或资产持有的企业及机构；
- 国内资产经合法金融化程序出海进行投融资；
- 纯粹国内的融资项目，但以运营信息公开上网（未必是资产上链）供投资方查询。
无论属于上述哪一类，RWA投融资模式的核心在于绑定资产或资产产生的权益，并通过联盟链或公链的通证/代币发行进行绑定，这是值得深入审视的关键步骤。
如果资产或权益不能经由资产所在地法律规范保障下的信托财务保证支持通证发行，还能算是真正的RWA项目吗？
RWA热潮中的潜在风险与误区
在近来的宣传和咨询中，以下几个问题现象值得关注：
- 尚未获利的项目，是否可能通过RWA依据未来预期收益获得资金？
- 资产通过RWA，是否有机会提升价值并在资本市场变现？
- RWA能否帮助现有投融资渠道无法获得资金的资产取得资金？
此类言论不禁让人回想起2017年ICO代币首发的情景：仅凭一本白皮书编织项目愿景，发行“空气币”疯狂集资，最终导致政府将ICO定性为非法集资。这不仅让投资者受损，也让区块链技术因炒作和“割韭菜”行为而蒙上污名。
RWA通证化模式的确能通过区块链技术，以拆分发行方式提升资产价值的流动性，并触达大众投资人，使各类资产权益更便捷地接触目标投资群体。但是，其前提是：资产本身必须具备一定价值，或已在商业实践中产生一定的回报年化率。
RWA通证化是金融创新工具，但不能改变资产性质，或凭空创造、提升资产价值。
全球RWA发展现状与经典案例解析
2025年第一季度，DeFi的总锁仓量（TVL）突破了3000亿美元，其中RWA市场估值逼近500亿美元。
在国内积极涌入RWA赛道之际，不妨回顾参考主流去中心化金融（DeFi）协议中最早布局RWA的MakerDAO。MakerDAO是管理Maker协议的去中心化自治组织（DAO），由丹麦企业家Rune Christensen于2014年创立，2017年正式在以太坊网络推出。
与全球领先的稳定币USDT和USDC将美元作为链上发行支撑资产不同，MakerDAO选择以尚未被普遍认可的加密货币以太坊（ETH）作为稳定币的资产储备。这种独立于传统金融的特性深受币圈支持，曾发展成为全球第三大去中心化稳定币，总锁仓量（TVL）超过140亿美元。
MakerDAO与Centrifuge的合作模式
2020年，MakerDAO率先以房地产开发担保贷款项目6s Capital为抵押，与RWA借贷平台Centrifuge合作发行通证。MakerDAO将这类通证化资产列为发行稳定币DAI的抵押品之一。MakerDAO强调，构建去中心化稳定币的关键之一是将现实资产（RWA）作为抵押品，而关键手段是通过特殊目的实体公司（SPV）进行资产信托保证，实现RWA通证化后，将数字资产与发行的流通代币绑定。
成立于2017年的Centrifuge是早期的链上借贷协议，专注于传统现实世界资产的借贷，是RWA领域最早一批参与者。通过与MakerDAO的现实世界资产信托抵押合作，Centrifuge成立链上资金借贷池，如投资于房地产过桥贷款的New Silver系列、投资于结构化信贷的Block Tower系列，以及基于应收账款借贷的Harbor Trade Credit系列。目前Centrifuge与MakerDAO相关的资金池规模约2亿美元，占Centrifuge总锁定资产（TVL）的80%。资金池的年化利率在4%-15%之间，大部分高于目前DeFi的4%平均年化利率。
商业模式与法律框架
作为借贷平台，Centrifuge的主要商业模式是打通现实世界与DeFi之间的资产流动，联结希望获得融资的借款人和通过借贷获得收益的投资者。投资者包括MakerDAO等加密领域的DeFi协议方；借款人则是拥有现实世界资产（如房产、证券、黄金等）的初创企业或机构，需将资产纳入特殊目的实体（SPV）作为融资主体，并与SPV签署融资协议。
Centrifuge连结房地产与DeFi，将资产所有人的债务凭证NFT代币化（DROP），并作为Maker的抵押品，获得来自Maker铸造的稳定币DAI，实现融资。
MakerDAO与Centrifuge选择以抵押融资服务进入RWA赛道，以实体资产数字化的NFT，经过第三方鉴价的DeFi流程，将传统金融的链下中介服务转变为对链上Centrifuge平台和实体资产鉴价机制的信任。尽管在不同地区，实体资产NFT通证化的法律有效性仍待商榷，但链上全天候运行、不受地区法规差异监管约束的特性，通过区块链智能合约，仍能提供缩短作业流程和降低借贷成本的优势。
通证化的本质与合规基础
通证化（Tokenization）是资产数字化的关键，数字资产也是连结实体与数字金融的重要媒介。
通证并非简单的链上铸造与发行，而是一系列流程，包括底层资产的购买、托管、交易、关联底层资产，以及通证或代币的法律框架、信息互动和链上发行。
因此，RWA通证化与传统金融的框架规范息息相关。现行法律规范构成了RWA合法通证化的基础，决定了哪些资产可以进行通证化金融，并提供了通证化及流通交易过程中需要遵循的规范。与此同时，大量的信息互动及确认过程需要区块链技术、智能合约技术、预言机（Oracle）、跨链安全性和隐私保护等技术支持。
常见问题
什么是RWA通证化？
RWA通证化是指将现实世界资产（如房地产、证券、黄金等）通过区块链技术转化为数字通证的过程。这些通证代表了底层资产的所有权或收益权，可以在链上进行交易和流通，从而提高资产的流动性和可访问性。
RWA通证化有哪些主要风险？
主要风险包括法律合规性风险、资产估值风险、技术安全风险以及市场流动性风险。投资者需确保通证发行符合当地法律法规，底层资产价值经过可靠评估，智能合约安全无误，且市场有足够的流动性支持交易。
中国目前允许RWA通证化吗？
目前中国对RWA通证化持谨慎态度，相关法律法规仍在发展中。任何通证化项目必须符合现有的金融监管框架，避免涉及非法集资或证券违规行为。👉 探索合规通证化策略
RWA通证化如何保障投资者权益？
保障权益的关键在于法律框架的设计，包括资产信托保证、第三方托管、定期审计和信息披露。通证发行应通过特殊目的实体（SPV）进行资产隔离，确保底层资产与发行方风险分离，并通过智能合约实现透明化的权益分配。
RWA与传统资产证券化有何区别？
RWA通证化基于区块链技术，具有全球化流通、低门槛投资、实时结算和透明化管理的优势；而传统资产证券化依赖中介机构，流程复杂、成本较高且流动性受限。两者在法律基础和技术实现上存在显著差异。
如何评估一个RWA项目的可靠性？
评估要点包括：底层资产的真实性与估值合理性、法律合规性、技术安全性、发行方信誉以及市场流动性。投资者应审阅项目白皮书、法律意见书、审计报告和技术审计结果，避免参与未经充分披露的项目。
结语
在国内RWA热潮兴起之时，了解区块链技术的原理及应用，并深入理解传统金融作为去中心化区块链金融的发展基础，成为RWA通证化不可或缺的学习历程。他山之石，可以攻玉。在当前国内法规下的有限案例中，溯源寻根RWA通证模式的历史及经典案例，将为发展国内RWA创新金融模式奠定扎实基础。